核心观点:
5月份销售额环比小幅上涨，其中二线城市涨幅最大。2022年5月，30个城市新房销售面积同比增长-48.26%，环比下降5.98%，环比增长11.78%，环比下降-47.21%，环比下降6.34%，环比增长11.59%。本月销售面积和住宅套数同比均下降45%以上，但就一、二、三线城市而言，一、二、三线城市成交面积同比增速分别为-49.19%/-45.95%/-51.91%，环比增速分别为7.76%/18.45%/2.36%。二线城市改善率最大。
一线城市去化周期持续上升，库存增加。截至2022年5月31日，十大城市存销比18.05，与上月相比为-0.18。去化周期环比-0.99%，同比+121.20%。由于销售疲软，去化周期大涨。按线来看，一二线城市存销比分别为18.17和17.98，分别较上月上升+1.81和-1.56。年初以来，一线城市去化周期不断攀升。
一轮土拍供应量减少，部分城市热度上升，民营企业收缩拿地。截至6月5日，已有22个重点城市发布集中供地公告，披露地块信息。
22个城市中，除郑州、沈阳、上海外，已有19个城市完成了今年首轮集中土地拍卖，上海完成了前两天的一轮土地拍卖成交。两市共推出建设用地2183.95万平方米，同比收窄51.00%，环比收窄67.35%，供应量减少。已完成一轮土拍的19个城市和上海，共实现成交金额4527.82亿元，同比下降47.34%，环比下降7.42%。9个城市的平均流拍率升至19.8%，但由于优质地块占比大，成交均价并没有明显下降。重点城市中，北京、青岛、厦门、重庆、长沙、杭州等城市回暖，福州、南京、天津等城市土地市场持续降温。中央和地方国企拿地积极，拿地份额明显上升。本轮国有企业股权面积占总面积的比例和股权金额占总额的比例分别为70.27%和70.50%，较2022年第一批集中供地分别+12.16%和+11.58%。
民营企业拿地明显谨慎，已降至29.73%和29.50%。
政策继续宽松，房企信用债发行规模小幅增长。5年期LPR下调至4.45%，首套房贷利率下调至LPR-20bps。主要城市房贷利率进一步下调，限购限贷范围扩大，为提振需求注入活力。碧桂园、龙湖、美的地产入选“示范房企”。碧桂园于5月20日发行信用保护债券，进一步增强了民营企业在公开市场的融资能力。
建议:房地产行业作为“稳增长”的重要组成部分，后续政策支持力度大概率只增不减。目前无论是中央还是地方，都比前期积极，处于政策密集调整期。“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，市场演绎路径逐渐清晰，央企仍有成长空间。在销售稳定、并购规模加大的预期下，优质民企房源和物业管理公司有机会。我们建议关注高品质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产(600048)、金地(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、龙湖集团(0960。HK)。建议关注优质物业管理公司:招商刮起(001914)、旭辉永盛服务(1995。HK)。
风险:销售下滑超预期，政策支持不及预期的风险。
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